Quand un prêt en francs suisses est‑il considéré comme abusif ?

Des milliers d’emprunteurs ont souscrit un prêt immobilier libellé en francs suisses sans mesurer pleinement l’exposition au risque de change. Lorsque la devise suisse s’apprécie, les mensualités explosent et le capital restant dû dépasse parfois la valeur du bien. Face à cette réalité, le droit offre des voies de recours concrètes. Mais pour les emprunter, encore faut-il savoir à quel moment un prêt en CHF bascule dans la catégorie des contrats abusifs. Voici les critères, les obligations bancaires et les recours à connaître.

Les critères qui rendent un crédit immobilier en CHF abusif

Pour savoir si votre situation relève d’un prêt en francs suisses abusif, plusieurs critères cumulatifs doivent être réunis. Le premier tient au défaut d’information : la banque avait l’obligation de vous expliquer clairement que votre prêt était libellé dans une devise étrangère et que toute variation du franc suisse face à l’euro se répercuterait directement sur le montant de vos remboursements. Si cette mise en garde n’a pas été formulée de manière transparente, le contrat peut être contesté.

Le deuxième critère concerne le profil de l’emprunteur. Les frontaliers qui perçoivent une partie de leurs revenus en CHF disposent d’une couverture naturelle contre le risque de change. En revanche, un emprunteur dont l’ensemble des revenus est en euros, sans aucun lien professionnel avec la Suisse, se retrouve exposé sans filet. Ce type de situation, où le travail et les revenus sont exclusivement en euros, constitue un indice sérieux d’inadéquation entre le produit proposé et le profil du client.

Le troisième critère porte sur les clauses contractuelles elles-mêmes. Des clauses opaques, rédigées dans des termes techniques inaccessibles au grand public, ou ne mentionnant pas explicitement les mécanismes de variation liés à la devise, peuvent suffire à caractériser un manquement. Le droit de la consommation protège néanmoins les emprunteurs contre ce type de déséquilibre contractuel.

Quelles obligations contractuelles la banque devait-elle respecter ?

La banque n’est pas un simple prêteur puisqu’elle est aussi tenue à une obligation d’information renforcée dès lors qu’elle propose des prêts libellés en devise étrangère. Cette obligation implique d’expliquer, de façon claire et compréhensible pour un emprunteur non averti, les mécanismes de conversion, les risques liés à la fluctuation du franc suisse et les conséquences concrètes sur le coût total du crédit immobilier.

Au-delà de l’information, la banque devait également respecter un devoir de mise en garde. Ce devoir s’impose particulièrement lorsque le profil de l’emprunteur révèle une inadaptation au produit souscrit (revenus en euros, absence de patrimoine en francs suisses, méconnaissance des marchés de devises). Omettre cette mise en garde engage la responsabilité de l’établissement prêteur.

La jurisprudence a progressivement précisé ces exigences. La Cour de cassation, dans un arrêt de sa première chambre civile rendu le 12 septembre 2018, a examiné les conditions contractuelles d’un prêt immobilier libellé en francs suisses et les obligations d’information pesant sur la banque envers l’emprunteur. Cette décision ancre dans le droit positif l’idée que les clauses du contrat doivent permettre à l’emprunteur de comprendre le risque réel auquel il s’expose. Un contrat qui ne satisfait pas à ces exigences peut être remis en cause.

Quels recours juridiques s’offrent aux emprunteurs concernés ?

Les emprunteurs dont le prêt en francs suisses a été souscrit dans des conditions contestables disposent de plusieurs voies d’action. La première est la demande d’annulation du contrat de prêt : si les manquements de la banque sont établis, le juge peut prononcer la nullité du contrat, ce qui entraîne en principe la restitution des sommes versées au-delà du capital emprunté.

La deuxième voie est l’action en responsabilité civile contre la banque. Sans aller jusqu’à l’annulation, cette action vise à obtenir des dommages et intérêts en réparation du préjudice subi du fait du manquement à l’obligation d’information ou au devoir de mise en garde. Les frontaliers comme les emprunteurs dont le travail est exclusivement rémunéré en euros peuvent s’y engager.

Ces actions relèvent du tribunal judiciaire compétent, généralement celui du lieu de résidence de l’emprunteur ou du lieu de signature du contrat. Les délais de prescription en droit bancaire méritent une attention particulière : ils courent en général à compter du moment où l’emprunteur a eu connaissance du manquement, ce qui peut repousser le point de départ du délai pour les prêts anciens.

Quelle que soit la voie choisie, la démarche commence par un audit du contrat, qui repose sur trois axes :

• vérification des clauses relatives à la devise,
• analyse des documents précontractuels remis lors de la souscription,
• reconstitution du profil de l’emprunteur au moment de la signature.

C’est sur cette base que le dossier contentieux se construit.

Face à un prêt immobilier en francs suisses dont les conditions de souscription soulèvent des doutes, l’inaction est rarement la meilleure stratégie. Le droit protège les emprunteurs qui n’ont pas reçu une information loyale sur le risque de change lié à la devise suisse. Qu’il s’agisse de frontaliers ou d’emprunteurs sans lien avec la Suisse, les recours existent, à condition d’agir avant que les délais de prescription ne ferment définitivement la porte à toute annulation ou action en responsabilité.

Sources :

1. Arrêt n° JURITEXT000037425006 — Prêt immobilier libellé en francs suisses, obligations d’information de la banque envers l’emprunteur – Cour de cassation, 1re chambre civile, 12 septembre 2018. https://www.legifrance.gouv.fr/juri/id/JURITEXT000037425006